廣州已有東塔、西塔、小蠻腰,是否還需要建更多摩天大樓?陳碧信攝
  廣州官員多次提出“今后土地開發容積率要取上限”
  文/羊城晚報記者 呂楠芳
  “如果不是寫字樓而是住宅,東塔一平方米該賣到什麼價錢?”昨日,站在剛剛封頂的廣州第一高樓東塔之上,市民林先生突然發問。他從500米高空往下看,城市新中軸線一目瞭然,就連壯闊的珠江也變成了一條小小的溪流。
  林先生的設想並非沒可能實現。紐約曼哈頓不久前剛售出一套價值9500萬美元的頂層豪宅,該豪宅所處摩天大樓是紐約乃至西半球最高的住宅樓,高約425米。
  廣州如今雖有東塔鶴立,但城市建築整體的個頭比紐約矮了一大截。近年來政府一直在做推手,希望改變廣州的城市面貌,讓更多人住得更高,背後的動機則是集約利用土地,給後人留多一點可施展的空間。“推高”城市的過程中免不了要頻繁提到一個詞——容積率,在很多規劃學者看來,提高容積率永遠是一把雙刃劍,就好像超級都市和田園寄托永遠相悖。
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  高容積率:政府提倡、民間異議
  廿年前住進廣州市中心20層高的住宅樓可以“一覽眾山小”,如今視線卻會被遮擋得“七七八八”。
  隨著廣州第一高樓——東塔的落成,喜歡住高層的富豪們可以選擇到東塔108層的超五星級酒店享受一番,若要有點家的感覺,可以降低幾十米住進69—91層的服務式公寓。即便是69層的高度,也已經秒殺廣州所有的住宅小區。
  廣州的住宅樓也已越建越高,有樓盤達到了56層、接近200米的高度,但平均下來,新建高層中30層左右的住宅樓仍占多數,在部分老城區,還有不少密密麻麻的低矮樓房。和香港或紐約比,廣州完全算不上摩天都市。
  近年來在多個場合,廣州市市長陳建華都表露了要提倡“高容積率”的想法。
  今年9月,針對廣紙舊廠的改造,陳建華指出“過去廣州在容積率上一般都是取中下,然而從過去36年的發展看,廣州今后土地開發容積率多半要取上限。即便取容積率上限,也不到上海和新加坡的60%—70%,不到香港的一半”。
  而在廣州市規委會審議番禺石碁工業園的規劃調整方案時,陳建華十分認可該園區對容積率的拔高。陳建華說,相比深圳、天津等城市,廣州工業園容積率偏低,政府下一步要出台意見指導工業用地提高容積率,鼓勵“向空間要潛力”。
  陳建華希望今後廣州開發建設土地的原則是集約節約,中心城區應該聚集發展。
  而在過去的一些輿論中,“高容積率”卻受到詬病。
  獵德、楊箕、林和等城中村的改造正是因“高容積率”而“聞名”,批評的聲音認為,“高容積率”導致改造後的城中村變成石屎森林,像“豎起來的握手樓”,犧牲了居民的生態利益,與此同時,開發商卻賺到盆滿缽滿。壓力之下,廣州市規劃局多次表態今後將在舊城改造規劃中對容積率封頂,避免再出現立體城中村。
  有過買房經驗的市民對容積率亦不會感到陌生。一個小區的容積率越低,意味著小區人口越少,住得也就越舒服。因此,有些市民咬定這個定律,非低容積率的房子不買。
  “容積率”既然如此“敏感”,為什麼廣州卻提出要“取上限”呢? 編輯:王銳
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  “推高”原因:節約土地、抑制房價
  “許多城市用地儲備早已面臨緊缺的門檻,甚至不少城市進入再開發階段,向存量土地要效率成為必由之路。提高居住用地容積率,意味著等量土地供給條件下,住房供給量的增加和土地出讓效益的增加。”華南理工大學建築學院教授王世福表示。
  在他參與撰寫的論文《效率導向中的基本判斷:提高容積率
  的解讀》中,他提出“高容積率”之所以呼聲高漲,部分原因是因為有人認為利用有限的土地資源來提高空間效率,可以成為平抑房價、滿足住房需求的不二選擇。
  “高容積率”使得同樣的土地面積上容納更多套房屋,理論上通過“增量”達到降低房價的效果。實際中,這種情況也存在,正是因為開發商通過建高樓層“攤薄”了地價。
  “目前廣州土地利用效率普遍偏低,存在很大的提升空間。”暨南大學教授胡剛認為,未來廣州新城區的容積率會進一步提高,建築拔高的同時降低建築密度,可改變廣州過去矮且密的面貌。
  合富輝煌首席分析師黎文江分析,以前廣州平均容積率為2—2.5,今年拍地大部分高於2.5,說明政府意識到以前的舊城用地產出太低,導致廣州已建設用地每平方公里產出僅800億元人民幣,而香港的平均產出高達5600億港幣。
  “舊城的工廠不環保,產值低,最好能改造為高產值的第三產業用房,珠江新城、金融城的改造走的就是這個路子。”黎文江表示,廣州可開發用地只剩下600平方公里,只能向高空或向地下挖潛力,這是必然趨勢。
  廣州市規劃局有關人士29日也為記者解釋了“提高容積率”思路:只因國家從今年開始已不再給廣州新的用地規模,導致現有用地規模極其有限,因此要提高用地效率、節約用地,具體的做法是現有用地規模已有控規的按照控規上限開發,沒有控規的在編製控規時盡可能採取高容積率。
  公開數據顯示,廣州市總體的居住用地容積率平均值為2,香港的這一數據達8—10。
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  背後風險:交通擁擠、環境變差
  針對“提高容積率”帶來的好處,胡剛認為,高層、少幢,可以為小區留出更大的綠化面積、更大的公共空間,而隨著現代建築技術的發展,特別是高速電梯的應用,高層建築會越來越普及,居住舒適度也會大大提升。
  然而,王世福提醒,部分人對“高容積率”的排斥也應該引起重視。提高居住用地容積率可能會導致設施享受便利程度降低、交通擁擠等問題。
  “向存量土地要效率是城市發展必由之路,但風險會伴隨在唯效率導向的開發過程中。”王世福表示,提高容積率在一定條件下能夠實現高效率,但必須保障設施配套、環境質量和空間秩序,避免破壞城市生態和歷史文化等敏感性資源,應區別對待城市新舊區和不同區段,實現內部平衡,不可無限制地提高容積率。
  廣州城市規劃設計所一位不願具名的專家也指出,香港居住容積率非常高,但由於香港較好地解決了高密度發展帶來的交通問題,對城市綠化也進行了嚴格控制,因此成為緊湊集約型城市發展模式的成功典範。
  據介紹,香港解決交通問題的策略主要有:土地混合使用,減低市民對交通的需求;優先發展軌道交通,以軌道交通網絡把主要的人口及就業中心連接起來;加強公共交通服務,公共交通出行率達到90%;考慮行人的需要,闢設行人專用區等。
  而廣州近些年來也不餘遺力地在珠江新城、金融城、萬博商務區等新城區開發龐大的地下空間,疏導高容積率下的交通問題,形成立體、集約的市民空間。
  但無論如何,討論“高容積率”、摩天都市是否有必要的前提是這個城市是否有真正足夠多的住房需求?今年多個二三線城市出現樓市高庫存風險,樓市崩盤言論興起,廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬向明表示:“那麼高的容積率,典型的透支市場消費力!”
  名詞解釋
  容積率:是地塊內建築總面積與地塊用地面積的比值,是控制地塊開發強度的重要指標。編輯:王銳
  (原標題:"推高"廣州向天"要地" 官員:土地開發容積率要取上限)
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